文章開始，先講一個我朋友的真實故事。

2002年，朋友買入了羅湖區(qū)松泉公寓的一套56平小兩居，當(dāng)年買入價只有20幾萬。這個戶型目前的成交價是300萬，從這個角度來說他當(dāng)然是大賺特賺。

松泉公寓建于1990年，樓盤老舊，品質(zhì)很差，早在2005年，松泉公寓的9、10、11棟樓就被鑒定為危樓，急需拆遷改造。

從那個時候起，舊改的傳聞就一直籠罩著松泉公寓，我朋友自然喜孜孜地等待拆遷。

我去過朋友家兩次，松泉公寓是開放式小區(qū)，環(huán)境亂品質(zhì)差，樓盤外觀看起來比實際年齡還要破敗，房子是筒子樓的格局，戶型糟糕，廚房衛(wèi)生間都在陽臺上，還有一個房間是暗房，可以說毫無居住品質(zhì)可言。

我勸過好幾次讓朋友換房，但每次朋友都說，馬上要拆遷了，還買什么房，拆遷賠付比例至少1：1.3，到時再花錢買點面積，換一套九十平左右的多好。

時不時地，朋友都有最新消息告訴我，比如開發(fā)商已經(jīng)確定了，拆遷辦已經(jīng)入住了，開始填寫意愿征集表了等等。

這樣一年年過去了，朋友信心十足的等了14年。

這14年間，深圳房價漲了至少12倍，我這位朋友結(jié)了婚也生了子，孩子已經(jīng)八歲。

因為不買房，朋友用手里的錢前后換了兩輛車，家庭消費不低，還經(jīng)常旅游。但直到今天，一家三口仍然蝸居在這套破敗的小房子里，等待傳說中的拆遷。

我?guī)退懔怂悖笥呀衲晁氖畾q，假如運氣好，五年后終于有新開發(fā)商接手這一項目，并啟動舊改簽約；

再假定簽約非常順利，三年就能完成；然后開始拆遷和新建，等待回遷一般需要四年的周期，5+3+4=12年，也就是說，等朋友住上新房，已經(jīng)52歲了。

我這位朋友，23歲住進(jìn)松泉公寓，26歲開始等待拆遷，經(jīng)過漫長的26年，一直等到52歲，終于住上了夢寐以求的新房子，而他人生中最有價值的30年，都搭在了這套破房子里。

這還是我所說的最樂觀情況，實際現(xiàn)在松泉公寓的舊改停滯不前，等待周期很可能是二十年甚至更久。

更要命的是，等待了十幾年拆遷，我這位朋友現(xiàn)在已經(jīng)換不起房子了。

這只是深圳舊改的一個普通案例，類似的案例還有很多很多。

比如上步碼頭的南華小區(qū)，多年前就被鑒定為危樓。

早在2003年，業(yè)主就接到舊改通知開始趕租客了，直到今天，南華小區(qū)還好端端地站在那里，身子骨似乎比當(dāng)年還更硬朗了。

深圳舊改為什么這么難?

最大原因是深圳政府對于舊改簽約率的高標(biāo)準(zhǔn)。

2017年1月5日，深圳政府出臺《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》。

措施明文規(guī)定：因規(guī)劃統(tǒng)籌需要確有必要納入拆除范圍的零散舊住宅區(qū)，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%。

很多人不能理解為什么要定100%的高標(biāo)準(zhǔn)?

這是因為，100%的簽約率，可以有效避免強(qiáng)拆，只要強(qiáng)拆，就有可能導(dǎo)致惡性事件，甚至鬧出人命，這是政府最不愿意看到的。

對于政府來說，把舊改界定為開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間的商業(yè)行為，政府不介入或偏袒任何一方，既不會用行政手段促使業(yè)主簽約，也不會促使開發(fā)商提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

政府置身于事處，但是，100%的簽約率幾乎卡死了舊改的可能，因為每個小區(qū)都必定有釘子戶存在，而這個100%的簽約率，又給了釘子戶撐腰的政府文件背書。

2010年，深圳推出首批舊住宅區(qū)改造計劃，共包括橋東片區(qū)、木頭龍小區(qū)、金鉆豪園、龍溪花園、華泰小區(qū)、南園新村、鶴塘小區(qū)、沙河商城和海濤花園九個小區(qū)。

八年之后，只有鶴塘小區(qū)完成了100%的簽約率。

這個被當(dāng)做深圳拆遷典范小區(qū)的簽約過程是這樣的：

2010年，鶴塘小區(qū)被列入舊改更新計劃后，開發(fā)商深業(yè)沙河就進(jìn)駐小區(qū)開始談判。

談判四年之后，仍有三戶釘子戶拒不簽約，又經(jīng)過了654天的艱難博弈，鶴塘小區(qū)的最后一戶居民終于在2016年9月22日搬離。

六年談判完成100%簽約，這已經(jīng)是深圳的舊改簽約最快記錄，創(chuàng)造了又一項深圳奇跡。

對比鶴塘小區(qū)，深圳不少有舊改意向的小區(qū)已經(jīng)談了近二十年，簽約率仍然不到90%，不少開發(fā)商最終選擇放棄，撤場。

最著名的莫過于木頭龍小區(qū)舊改。

木頭龍小區(qū)，位于羅湖區(qū)的文錦中路，建于1983年，拆遷房屋棟數(shù)共61棟，總戶數(shù)1340戶。

2007年，益田集團(tuán)進(jìn)駐木頭龍社區(qū)，開展業(yè)主改造意愿征集工作。

10年之后，2016年底，木頭龍還有30多戶業(yè)主堅持不簽約，簽約率雖然已達(dá)到了98%，但只要還有一戶不簽，簽約率就是0。

更要命的是，早在2011年，益田集團(tuán)就拆掉了已簽約的木頭龍小區(qū)的40棟舊樓，想以此督促剩余釘子戶簽約，結(jié)果是搬起石頭砸了自己的腳。

拆掉舊樓之后，益田集團(tuán)需要承擔(dān)所有住戶的過渡期租金和補(bǔ)償金，每年支付的租金和各項費用超過1.5億。

這下子，更給了釘子戶漫天要價的底氣，拒傳部分釘子戶提高標(biāo)準(zhǔn)，提出了令人瞠目的天價補(bǔ)償。

八年時間，益田集團(tuán)的各項沉沒成本已超過12億！

木頭龍事件和其他舊改血淋淋的教訓(xùn)，讓開發(fā)商終于明白，原以為是塊香餑餑的舊改，其實是一個聞起來很香，吃起來會要命的毒丸。

既然這么難，那干脆不改咯！

現(xiàn)在的開發(fā)商，寧可去遠(yuǎn)郊高價拍地，或者去啃城中村舊改或者廠房改造，也堅決不再碰紅本房舊改了。

非要舊改，也沒問題啊，派兩個工作人員進(jìn)駐小區(qū)，租個辦公室，拉一個改造征集的橫幅，慢慢談唄，先耗上幾年再說，談下來是天降橫運，談不下來就扯下條幅走人，反正也沒多少成本。

可是，這個拆遷辦一設(shè)立，橫幅一掛，小區(qū)就立刻炸開鍋了，全體業(yè)主奔走相告：我們小區(qū)要被拆遷了（發(fā)財?shù)臋C(jī)會來了）！！

第一時間，小區(qū)業(yè)主組團(tuán)，拉群，先定好攻守同盟：

賠付比1：1.3?不干，太低了，咱小區(qū)容積率多低啊，最低1：1.5起，咱們先按1：2來談。

補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)才6萬一平米，開什么玩笑，堅決不同意！

二手房報價才5萬，現(xiàn)在是待拆遷物業(yè)了好伐，提價，7萬起！

給小區(qū)先加建個電梯，逼開發(fā)商提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

某舊改小區(qū)加建的電梯

被一陣舊改拆遷風(fēng)刮過之后，小區(qū)所有二手房報價一夜之間大漲。

舊改概念經(jīng)過中介的層層渲染，很多人高位接盤，高價入坑，自認(rèn)為買到手第二天就啟動拆遷，賠付新房，拿到大筆補(bǔ)償款，一夜暴富。

然后呢?沒有然后了。

這一陣風(fēng)刮過之后，仿佛什么也沒有發(fā)生過，這個“待拆遷小區(qū)”仍然一年又一年活的好極了，甚至粉刷了外墻準(zhǔn)備向天再借五百年。

而買入了“待拆遷物業(yè)”的入坑業(yè)主，或者被迫搬入老舊小區(qū)自住，或者常年低價出租，賣吧，又怕萬一拆了虧大了，不賣吧，常年套牢，痛苦不堪。

如果你想投資深圳，如果你看到這篇文章，我希望你遠(yuǎn)離所有有拆遷概念的紅本房，深圳的舊改水有多深，難度有多大，你根本無法想象。你以一己之力去賭，只是一個微不足道的填坑俠。

有多少人因為輕信拆遷的概念，把全部積蓄扔了進(jìn)去，被套牢一輩子。

舊改證明是條死路。

2017年8月，深圳市住建局起草了《關(guān)于加快棚改的（征求意見稿）》，核心內(nèi)容是，深圳20年以上的老舊住宅區(qū)可納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。

舊改變棚改，深圳的城市更新終于往前邁進(jìn)了一大步。

棚改由開發(fā)商主導(dǎo)變?yōu)榱擞烧鲗?dǎo)，簽約率不再硬性要求達(dá)到100%。

棚改讓很多人為之一振，認(rèn)為深圳老舊小區(qū)改造將大大加速，實際上又盲目樂觀了。

首先，棚改要求業(yè)主確權(quán)比例達(dá)到95%，老舊小區(qū)很多房子常年無人居住或出租，根本找不到業(yè)主本人。

其次，簽約人數(shù)比不低于95%，聽起來比100%容易了不少。

然而，然而業(yè)主各有想法，有的對1：1.2的賠付比例不滿，有的對現(xiàn)金賠償標(biāo)準(zhǔn)不滿，有的對獎勵標(biāo)準(zhǔn)不滿，有的根本就不想搬，大家各懷心思，都想利益最大化，想達(dá)到95%的簽約率一樣難如登天。

棚改新政實施兩年了，成功完成棚改的只有福田華富村和羅湖的二線插花地項目，這還是做為示范工程在政府的強(qiáng)力推動下完成的。

其他眾多的意向棚改項目仍然無解，陷入了漫長的利益博弈，只是矛盾雙方發(fā)生了轉(zhuǎn)移，從釘子戶與開發(fā)商之間的矛盾，變成了業(yè)主和業(yè)主之間的矛盾糾葛。

無論舊改還是棚改，其實都是人性的較量，而人性是最深不可測最難琢磨的。

實事求是地說，深圳舊改是一個深不見底的大坑。

如果你是所謂待拆遷物業(yè)的業(yè)主，除了以最大的耐心進(jìn)行等待之外，我勸你該買房買房，該換房換房，不要像我那位朋友，用有限的青春和孩子的成長環(huán)境去賭拆遷的周期，你根本賭不起。

如果你是投資客，想買入待拆遷物業(yè)獲得一夜暴富，我勸你還是老老實實去看其他商品房，你等不起，也賭不起，想一想你有多少個十年，二十年，甚至三十年可以等待。

最后，歡迎大家在留言中說出發(fā)生在你身上或者你所知道的舊改故事。