青島的一對老夫妻7年前他們花107萬買了乾寶佳園小區一套房子，因開發商隱瞞抵押事實，房子被司法機關拍賣，如今為了保住房子，老人不得不再掏192萬！這是怎么回事？

2011年花107萬買了套房卻辦不了房產證

2011年8月，家住青島市的張先生和劉女士老兩口買下了一套房子，三室兩廳兩衛，帶一個露臺，購房時他們對房子的設施很滿意。

老人們說，他們年近60的時候退休了，開始規劃自己的晚年，由于年齡越來越大，爬到6樓的家越來越吃力，于是兩位老人想換套電梯房來養老。

有了買電梯房的想法后，兩位老人到處看房，精挑細選之后，他們看中了位于太行山路附近的乾寶佳園小區，而隨后售樓處工作人員的一番話，讓他們決定要盡快把房子買下來。

2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老兩口就把手頭的全部積蓄一共30萬交到了售樓處。兩個月后他們又想辦法，把剩余的77萬補齊了，而這77萬是他們賣掉了全部兩套老房子才湊齊的錢。

老兩口說他們唯一的兒子在哈爾濱工作，只有過年才回青島，所以這套房子對他們老兩口來說就是最后的歸宿了。

2013年的10月份，小區貼了個通知讓住戶辦房產證。可是到了房屋交易大廳，張先生老兩口才被告知他們的房子辦不了房產證，開發商的解釋是這樣的：你們是最后一個買房的，肯定房產證是最后一個辦，不用著急。

張先生說，當年這個樓盤銷售的廣告在青島的大街小巷隨處可見，一切都看上去很正規，所以他們沒有懷疑過開發商的可信度。

房子被強制拍賣 原來開發商隱瞞了抵押事實

好景不長，2016年2月份，一張貼在小區里的通知，徹底打亂了這老兩口的生活。

貼在小區樓下的那份通知是青島市人民法院的《執行裁定書》，上面這樣寫著：拍賣被執行人青島乾寶雅泰置業有限公司名下乾寶佳園小區6間商鋪和1單 元2302戶房產，乾寶雅泰置業有限公司是張先生家所在小區的開發商，而被拍賣的2302正是張先生的家。

老兩口全款買下的房子突然被法院拍賣，這一切究竟是怎么回事呢？

張先生和劉女士跑到法院詢問。在法院，張先生老兩口看到了2015年的一份判決書，原告是青島市的一家典當行，被告就是張先生家所在小區的開發商。

負責審理這一案件的法官解釋說：在2011年3月，開發商向那家典當行借款1200萬元。到了約定的還款日期開發商只還上了200多萬，所以典當行向法院提起了訴訟，最終法院判決開發商償還剩余的借款933萬元。

兩位老人看到法院的《執行裁定書》，才明白為什么自家的房產證遲遲辦不下來。

當初，典當行為了保證債務的履行，與開發商共同辦理了抵押登記手續。而就在張先生購房前5個月，開發商跟典當行簽訂了一份《典當抵押合同》，內容是開發商向典當行借款1200萬元，抵押物是小區內的7套房產。合同規定：若開發商未能償還欠款，典當行可對抵押物進行拍賣所得收入用于抵債。

開發商人去樓空，法人代表稱無能無力

劉女士說，當時他們購房的時候并不知道開發商抵押房產的事實。他們想找開發商要個說法，可售樓處早已人去樓空。后來幾經周轉，他們打聽到那家房地產開發公司法定代表人遲耀輝的電話，對方卻表示公司已經注銷，老兩口的錢是交給公司，自己也無能為力。

張先生說后來他們多次要求跟遲耀輝見面協商，但對方始終避而不見。

另外，老人在法院看到了當初開發商跟典當行簽訂的《典當抵押合同》。合同顯示，開發商拿去抵押的還有樓上的5套住宅，那為什么單單只有張先生家被法院查封拍賣呢？

記者采訪了另外3戶，3位業主沒有遇到張先生家的情況，原因是他們在購房時都貸了款。按照規定，銀行在批貸時要對房屋狀態進行審核，所以開發商必須先從典當行解押。

老兩口覺得開發商是惡意欺騙，當初正因為他們是全款買房，開發商才沒有從典當行為他們辦理解押。

2016年3月，老兩口把開發商告上了法庭，要求開發商辦理房產證，同時老兩口還向法院提起了執行異議申請，請求法院解除對自家房屋的查封和拍賣，并終止對該房屋的執行。理由是他跟開發商簽訂了《商品房買賣合同》，并且已經繳納了購房款，也實際上在這個房子里邊居住。

法院：無效的房屋買賣關系

典當行負責人告訴記者，他們也是到了2016年，兩個老人向法院提起執行異議時才知道開發商已經把房子給賣了。

同時，法官告訴記者，老人和開發商之間存在房屋買賣關系，但并不意味著這關系是有效的。按照法律規定，如果是抵押在先，開發商要轉移抵押物必須要經過抵押權人的同意，如果沒經過同意，這個轉讓是無效的。

而在張先生老兩口的案件中，開發商出售抵押的房產沒有經過抵押權人同意，所以張先生老兩口簽訂的房屋買賣合同是無效的，不能對抗在先設定的抵押權。

2016年底，法院的審理有了結果：法院駁回了老人要求開發商為自己辦理房產證的訴訟請求，同時也駁回了老人的執行異議申請。

2018年4月14日，青島市市南區人民法院將這套房屋的拍賣信息上了網進行了公示。經過評估，房子的競拍底價為162萬。

執行法官告訴記者，乾寶雅泰置業有限公司（開發商）涉及的被執行案件高達58起。目前公司名下可供執行的財產只有那7套房子，所以即使典當行將老兩口的房子解押，接下來也會有別的法院對那套房子進行查封。

法官說目前最根本的方法是老人通過公開競買直接把這個房子買下，然后法院出具相關手續將房產證過到老兩口名下，這意味著老兩口至少要花162萬把房子拍下來。

老兩口家里幾個晚輩商量過后，決定先把房子拍下來，之后再走別的程序。由于拍賣過程出現了其它競拍人，經過加價最終老人一方以192萬元拍下了房子。

這意味著他們需要在10天內向法院交齊192萬元，這對兩個老人無異于天文數字。

法院注意到了這一點，建議老兩口通過司法途徑來救濟，起訴開發商解除房屋買賣合同，并要求返還購房款。

無論是買新房還是二手房，都有不少人買到抵押房2016年1月，上海市民沈老先生在中介人員推薦下，決定購買位于黃浦區中山南一路上的一套二手房，雙方約定合同價570萬。在繳納完訂金后，房東在未簽訂正式合同前，反復催促提前支付首付的行為讓沈老先生十分困惑。聽從朋友的建議，沈老先生在2月20日前往房產交易中心查詢該房屋信息，發現該房屋早在2015年8月、9月就被浦東與黃浦兩家法院查封，抵押額達550萬。

2015年，武漢市民江玲（化名）購買了一套面積近170平米的商品房，房子總價款約76萬。隨后，江玲向開發商交預購房款約23萬元，剩余部分辦理個人按揭貸款。然而，在辦理住房手續過程中，江玲多次向開發商催辦貸款手續，對方拖了半年多仍無法辦理。江玲向貸款銀行了解才得知所購房屋存在抵押情況，又在房管局處證實了該房屋存在抵押和查封情況。江玲購買該房屋前，開發商已于2014年將其抵押，江玲購買后的2個月左右該房屋被法院查封。

到底什么是“抵押房”？“抵押房”到底能不能買？

一、什么是抵押房？

抵押房是開發商為了獲取更多的流動資金，將部分物業抵押給銀行貸款的一類房產。

對于開發商而言，樓盤有抵押房實屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了。一般在一個樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬于抵押房。雖然你不愿意相信，不過這個確實是合法的，而且也是行業內慣例。

樓盤有抵押房并不表示開發商樓盤有問題，也不代表開發商實力不好，這只是企業運作資金所采取的某種方式而已。

二、抵押房到底能不能買？

前面提到過，房屋抵押只是開發商運作資金所采取的某種方式而已，等房子賣給業主后再去銀行取消抵押，把房子“贖回來”就能正常銷售。所以，理論上來說抵押房是可以正大光明的買賣的。

但是！如消費者購買了抵押狀態的房屋，抵押狀態沒解除，則房屋無法過戶。

三、如何規避購買抵押房產的風險？

1、在購買前委托律師做擬購買房屋的土地權屬、預售許可證、抵押、查封情況的調查。如果房子已經被法院查封， 依法是不能過戶的， 建議放棄購買，如果房子已經被抵押， 則要求賣方解除抵押。

2、在購買房產時， 建議盡快采用按揭貸款的方式支付購房款， 按揭貸款不僅可以減輕付款壓力， 還因為銀行審批貸款比較嚴格， 有專業的律師團隊審查擬交易房產的狀況， 如果擬交易房產存在抵押， 會拒絕貸款，這樣買方也會較早的發現交易存在的抵押的潛在風險， 以及早應對。

3、支付購房款， 建議采用銀行資金監管的方式， 銀行資金監管不但沒有費用產生， 而且會大大降低買方購房的交易風險，避免房財兩空的情況出現。

四、給以上青島案例中的張先生和劉女士的維權建議

以上青島案例中的張先生和劉女士，兩位老人， 可以起訴開發商退還購房款， 依法承擔違約責任。 如果真作為賣方的青島開發商公司已經被注銷， 則該公司未經清算債權債務就注銷， 屬于違法行為， 以上青島案例中的張先生和劉女士，兩位老人可以起訴作為賣方的青島開發商公司的股東索賠。

五、相關法律法規

《中華人民共和國擔保法》

第四十九條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》

第四十七條　以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。

《城市房地產抵押管理辦法》

第三條

　　本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》

第一條　對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十七條　下列房地產，不得轉讓：

　　（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　（三）依法收回土地使用權的；

　　（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

　　（五）權屬有爭議的；

　　（六）未依法登記領取權屬證書的；

　　（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

《最高人民法院關于適用中華人民共和國公司法若干問題的規定二》

第十九條 有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東，以及公司的實際控制人在公司解散后，惡意處置公司財產給債權人造成損失，或者未經依法清算，以虛假的清算報告騙取公司登記機關辦理法人注銷登記，債權人主張其對公司債務承擔相應賠償責任的,人民法院應依法予以支持。

第二十條 公司解散應當在依法清算完畢后，申請辦理注銷登記。公司未經清算即辦理注銷登記，導致公司無法進行清算，債權人主張有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東，以及公司的實際控制人對公司債務承擔清償責任的,人民法院應依法予以支持。

　 公司未經依法清算即辦理注銷登記，股東或者第三人在公司登記機關辦理注銷登記時承諾對公司債務承擔責任,債權人主張其對公司債務承擔相應民事責任的，人民法院應依法予以支持。

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