【基本案情】

2017年3月5日，老張跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2017年12月1日交房。

2017年11月1日，老張收到開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的交房通知，要求他在11月30日辦理收房手續(xù)。

2017年11月30日，老張明知房屋還沒(méi)驗(yàn)收合格就接收了房屋。

2018年5月5日，老張認(rèn)為房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，開(kāi)發(fā)商就不算交房，于是向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

買受人明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格就接收房屋并占有使用，之后買受人能否以商品房尚未驗(yàn)收合格為由要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任？

【律師觀點(diǎn)】

不可以。對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為對(duì)房屋的交付使用。買受人明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格仍然接收房屋并占有使用，而沒(méi)有拒絕收房，應(yīng)當(dāng)視為雙方同意對(duì)合同的交付條件進(jìn)行變更。即使不視為變更交付條件，也只能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的交付存在瑕疵，而不能認(rèn)定其未交付，買受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

【律師建議】

買受人正確的做法是，在商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，拒絕接收房屋，要求開(kāi)發(fā)商在商品房驗(yàn)收合格后交付。另外建議各位買受人，在辦理收房手續(xù)之前聘請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師先驗(yàn)房，在驗(yàn)房收房的過(guò)程中，如果房屋有一些小的質(zhì)量問(wèn)題，可以讓發(fā)展商及時(shí)補(bǔ)修。如果出現(xiàn)以下幾種情況，則可以要求解除合同：

（一）開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。

（二）合同約定的面積與實(shí)際測(cè)量的面積誤差比超過(guò)3%。

（三）開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向而未書面通知買受人的。

（四）合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。