一個激靈，讓尚不清醒的我頓時我睡意全消：這個孫宏斌果然膩害，我的下巴也真的如那條自媒體發布的消息一樣快要驚掉了！

吃驚之余，我暗自思岑：為何孫宏斌能有如此大的能量？在這個政策法規執行越來越認真的當下，難道融創版的孫宏斌與曾經的順馳版孫宏斌已然兩人，是孫大圣孫悟空再世？同一地塊可新增200億的貨值的規劃修改，堪稱“神人”的孫宏斌能做到，為何貴為曾任國家工商聯副主席且無論是地產從業歷史還是商海人脈、個人財富均遠超孫宏斌、被首富王健林也要尊稱“大哥”的泛海系盧志強，不修改規劃自己干卻要轉讓給業界“后生”孫宏斌呢？

待到下午有業內記者就此事來采訪，我才想起泛海轉讓給融創的這個位于朝陽區東四環邊的地塊，是2002-2003年朝陽公園建設時啟動的朝青板塊中的一塊。

這個項目占地3000畝，位置緊鄰朝陽公園，內容包括1000畝體育公園、1000畝產業用地及1000畝住宅用地，一級開發由中外兩大企業集團--正大集團和中信集團與地方政府聯合完成，其中僅住宅項目規劃總面積就超過了200萬平方米。這塊土地的二級開發權當時由光彩建設、泛海控股等數家企業以協議轉讓方式獲得，這便是今天為業界贊嘆的屹立于東四環邊的高檔住宅--泛海國際居住社區的來歷。

請各位看官注意了，這塊土地的獲取時間是在2005年8月31日生效的開發性用地必須通過“招拍掛”方式獲取的那個被統稱為“8.31大限”規定出臺之前。也就是說，那個時候開發建設用地的獲取方式并無強制性的“招拍掛”要求，自然也就也不受“831大限”之后才生效的開發性建設用地必須經過“招拍掛”程序的限制以及由此派生而來的規劃變動時的程序限制。

據不甚確切的了解，泛海取得的這塊土地原來基本屬于住宅用地，而2008年的時候盧志強看到商業地產的大熱之勢，就將其中的部分內容改為了商業和辦公用途，以至于在總建筑面積44.6萬平米中商業和辦公、配套面積達到了35萬平米，住宅只有9.5萬平方米。當然，作為上市公司的泛海，對于項目規劃的修改符合控規和相關調改程序是不用質疑的。從此次融創受讓這個地塊后對建設規劃的調整內容來看，是將原規劃總建筑面積44.6萬平方米、建筑高度180米調減為36.6萬平方米和100米，建筑面積減少了8萬平方米。

只不過融創將原來的商業綜合體改成了住宅，由此一來，在調減為36.6萬平方米

的總建筑面積中，住宅從9.5萬平方面增加到了26.5萬平方米，調增了17萬平方米，商業、辦公與配套面積減少到了10萬平方米。也就是說，融創現在只不過把盧志強之前調增了的商業、辦公面積通過規劃重新調整，在減少了總建筑面積8萬平方米的情況下，通過調增住宅面積和調減商辦與配套面積配比，讓以目前周邊住宅新盤每平方米12萬元售價計算的這個項目調增的17萬平米的可售住宅貨值突增超過200億元。

這也就是讓曾經的多家潛在有意受讓方不太感冒的這個地塊突然之間就變成了炙手可熱的香餑餑，讓業界驚掉下巴的原因了。其實讓業界大驚到下巴要掉下來的還有另外一個原因，就是為何萬科等頭部房企也去這個項目盡調過但卻都放棄了，只有融創把握住了這個調整規劃的機會？難道只有融創和孫宏斌有修改規劃、調增住宅比例和面積的能力？這里也需要再次啰嗦幾句加以說明。

細究這個問題，實際上是由于業界忽略了這個地塊的獲取是在“8.31”大限之前這個核心時間點及其附帶效應。這個時間點之前，這個地塊的獲取為協議方式，且調整規劃的條件和程序從屬于出讓協議中的相關約定，而不是受制于“8.31”大限之后出臺且為業界共知的那些規則。因此之前泛海將項目內容中的商業、辦公和配套面積調增，和如今融創接手后將項目總建筑面積調減及把不值錢且無法出售的集中商業改成了賣價更高更好銷售的住宅如出一轍，應該在修改規劃和建設內容、調減總的建筑面積方面并無違反早前土地出讓協議中的相關約定之處。

在這次融創進行的項目規劃調整方面，總建筑面積是減少而不是增加的，降低了整個項目容積率，應該比調增容積率更容易為購房者接受一些。再說了，相關自媒體人士在計算貨值增減的時候，也忘記了減去規劃變動之后因規劃調減的8萬平方米建筑面積的價值了。

我想，無論是作為中國民營企業翹楚的泛海集團和商界達人的盧志強，還是作為大型上市公司的融創集團和美籍公民的孫宏斌，在調整項目規劃這一點上應該不會有犯渾的犯規逾界之處，更何況在現在的執法環境之下更加不太可能出現如此重大的違規問題了。只不過是因為現在的業界人士，是在用“8.31”大限之后的規則來看待過去協議出讓的土地以及規劃變動問題罷了，是自己制造了一個驚掉自己下巴的天大的“烏龍”罷了。

呵呵，看來魔鬼都在細節里，這句話什么時候都沒有錯。

再有一點大家比較關心的是，既然這個地塊的建設規劃有符合規則之調整便利，那為什么作為商界大佬的泛海集團以橫跨地產和金融兩界的龐大體量、廣泛的人脈和商業資源以及盧志強本人“商界大哥”的地位，為何卻不自己去調整規劃和開發建設呢？

根據有關媒體報道，泛海集團這些年在金融與地產領域的多元推進并未形成能夠相互協同和相互借力的理想效果，而是在很大程度上造成了相互之間消耗資源，導致現金流嚴重承壓的結果，以致于被迫頻頻出讓資產自救，甚至連這塊持有多年、升值多倍且前景極為看好的位于北京東四環邊上的“黃金寶地”也被迫用來變現自救了。

所以與柳傳志一樣同為“泰山會”核心成員的商界強人盧志強，不自己變更規劃來自行開發，而是將其出售給融創，眼看著這塊自己手中曾經的寶地變為“后生”孫宏斌手中會下金蛋的母雞，也是非不欲也，實不能也。

今天晚些時候，泛海集團旗下負責東四環項目開發的項目公司--“北京泛海東風置業有限公司”致有關媒體的“說明”，也正好印證了這則自媒體“驚掉北京地產商下巴”的報道純屬誤傳、臆猜和不了解項目具體情況的烏龍罷了。